小区公共设施维修改造，工程已完工并投入使用，原业主委员会却在结清工程款前解散了，剩余工程款该由谁支付？近日，苏州工业园区人民法院审结一起建设工程施工合同纠纷，明确物业管理委员会作为代行业主大会、业主委员会职责的法定临时机构，需对原业委会存续期间的合法债务承担清偿责任，最终判决物管会支付原告某景观公司工程款14万余元及相应资金占用损失。

2021年11月至2023年11月期间，某景观公司与某小区原业委会先后签订多份施工合同，承接该小区非机动车停车坪建设、道路石材、水泵房隔音等公共设施维修改造工程。

2023年12月31日，工程全部完工并投入使用后，双方对账确认未付工程款金额。然而次月，原业委会便因任期届满解散，新一届业委会未能及时选举产生。2024年11月，为填补业主自治空白，根据《江苏省物业管理条例》相关规定，该小区物业管理委员会（以下简称物管会）依法成立，代行原业主大会及业委会职责。景观公司向物管会主张欠付工程款时，物管会以非合同当事人、无支付能力、合同程序违法等为由拒绝支付，景观公司便诉至法院。

庭审中，物管会辩称，其并非原业委会权利义务继承主体，对案涉工程合同无履约义务，且原业委会签订合同时，未履行业主大会表决程序，合同程序违法，支付条件不成立，同时物管会尚未设立专用账户，客观上不具备支付工程款的能力。

景观公司则表示，案涉工程已按约定施工完毕并实际投入使用，质量符合使用要求，原业委会也已对账确认欠款数额。物管会依法代行业委会职责，理应承接相应付款义务，而小区公共收益使用程序问题属于内部管理事项，不能以此对抗外部债权人。

法院经审理认为，案涉工程属于小区公共设施改建修缮事项，依法应由业主共同决定。原业委会未经业主大会表决、未取得有效授权即对外签订合同，施工单位也未尽到合理审查义务，案涉合同依法认定无效。

但合同无效并不免除工程折价补偿义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百九十三条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经验收合格并投入使用的，可以参照合同约定折价补偿承包人。本案中，景观公司已完成全部施工内容，工程投入使用后为全体业主带来实际利益，依据公平原则，原业委会应当参照合同约定支付相应工程对价。

针对物管会是否承担责任的争议焦点，法院认为，案涉工程款系小区公共设施改造所产生，受益主体为全体业主，相应债务属于全体业主共同债务，并不因原业委会解散而消灭。根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，物业管理委员会是在业委会缺位时，由街道、社区牵头组建的临时机构，核心职责是代行业主大会和业主委员会职权，其职责范围不仅包含小区日常管理，也包括清理原业委会合法存续期间形成的债权债务，否则将导致债权人合法权益落空，违背物业管理委员会设立初衷。据此，物管会作为法定承继主体，应当对案涉工程款承担清偿责任。

关于欠款金额及资金占用损失，法院结合双方盖章确认的对账单、施工合同、付款凭证及工程使用情况等证据，依法核定未付工程款为14万余元。综合合同效力、履行情况及过错程度，法院酌情确定资金占用损失以14万余元为基数，按年利率3%自立案之日起计算至实际给付之日止。

综上，法院依法作出上述判决。判决生效后，双方均未上诉，该案现已发生法律效力。

苏州工业园区人民法院承办法官表示，业主委员会是业主自治管理的重要组织，但其开展民事活动，特别是涉及公共收益支出、公共设施改造等重大事项时，必须严格履行业主大会表决程序，否则可能导致合同无效。

物业管理委员会作为业主自治缺位时的过渡性机构，并非单纯的事务性衔接组织，其代行职权不仅包括日常管理，也包含对原业委会合法债务的清理，目的在于平衡业主自治秩序与债权人合法权益，避免因主体更替导致债权悬空。

同时法官提醒，施工企业在承接小区公共工程时，应尽到审慎审查义务，核实业委会授权文件及业主大会决议，降低合同效力风险。小区各类业主自治组织亦应依法履职，规范公共收益使用与管理，切实维护全体业主及市场交易相对方的合法权益。（苏报融媒记者 王小兵 通讯员 刘逸梅 王泽旭/文）