东吴证券首席经济学家芦哲发表“去地产化的经济增长模式”主题演讲。苏报融媒记者 戴晓刚/摄制

今天（6月9日），东吴证券2026年中期策略会举行。东吴证券首席经济学家、研究所联席所长芦哲以“去地产化的经济增长模式”为主题发表演讲，深度拆解全球房地产周期规律，解码当前中国经济结构转型及增长支撑因素。

图片说明：芦哲发表主题演讲（苏报融媒记者 戴晓刚/摄）

芦哲在复盘全球57个经济体（不含中国）190次地产周期发现，大多数房地产下行周期不会带来经济衰退。GDP往往会先于房价复苏，经济将率先走出修复行情，呈现“去地产化增长”的模式。具体数据显示，在房地产深度收缩周期，GDP通常在房价下行2年后出现拐点，而房价的拐点则需要5.5年左右的时间。

为什么地产还没复苏，经济却能好起来了？芦哲梳理出三大核心内生增长动能，清晰解释了经济脱离地产依赖的复苏逻辑。

其一为净出口扩张。数据显示，在房地产收缩周期内，净出口占GDP的比重会持续抬升。其二为非耐用品消费及服务消费回暖。从国际经验来看，房价下跌的第五年开始，消费重回前期高点，并持续增长。重回消费增长的来源是非耐用品（含服务）。其三为固定资产投资企稳回升。从周期规律来看，固定资产投资平均经历3.2年收缩后触底，经过三个季度的底部震荡调整，将在下行周期第四年末迎来回升。其中，政策利率下调是固投回暖的关键催化因素。

对于中国是否进入“去地产化增长”阶段，芦哲认为，中国经济增长的政策逻辑正在变化，当前中国“去地产化增长”的特征已充分显现。首先体现在经济结构的新旧切换上。芦哲从GDP构成、增长贡献两大维度测算，2025年将是国内新经济规模首次超越传统旧经济的关键年份。从增长拉动效果来看，2025年新经济将拉动名义GDP增长1.6个百分点，而房地产板块将拖累GDP增长0.7个百分点，新经济的增长动能已完全覆盖、对冲地产下行的拖累效应。

其次，是2021年以来，中国增长结构中的亮点越来越集中在高技术产业。从生产端来看，高技术产业增长强度显著高于工业整体水平，今年前四个月，国内高技术产业增加值同比增速达12.6%；从投资端来看，高技术产业持续激活未来产业投资活力，前四月高技术产业投资增速达6.1%，持续弱化房地产对整体经济的影响力。

结合当前市场基本面，芦哲总结了国内去地产化增长的三大核心支撑：出口韧性持续凸显、服务消费（非耐用品）占比稳步提升、固定资产投资压力逐步缓释。

具体来看，出口层面，2021年以来，在传统内需动能走弱的背景下，出口成为中国经济韧性的关键来源。从五年均值维度测算，2021-2025年中国净出口对经济增长的平均贡献率达17%，创下近25年以来的最高水平。同时，出口产业结构持续优化，逐步摆脱传统劳动密集型产品依赖，新能源汽车及零部件、锂电池、光伏、船舶、高端装备等高端制造品类，成为出口增长的核心主力。

消费与投资层面，国内消费结构持续迭代，地产下行周期中，耐用品消费占比稳步回落，服务消费、非耐用品消费展现出更强的内生修复能力，成为消费复苏的核心支柱。固定资产投资虽仍面临阶段性压力，但随着地方债务化解工作稳步推进、落地完成，后续地方政府投资活力将逐步释放。

总体看，中国经济增长的亮点正在从地产和基建主导，转向新质生产力、先进制造、出口结构升级与服务消费修复共同支撑，增长模式更趋多元和可持续。

会上，除主题演讲外，东吴证券还同步举办了AI发展、创新药、高股息、智能驾驶、机器人与商业航天等为主题的多场分论坛，聚焦前沿产业投资机遇，吸引了数百名投资者到场参会交流。（苏报融媒记者 戴晓刚/文）