装修本是开心事，却因物业费纠纷引发物业拦工、业主违约索赔的连环矛盾。现实中，不少物业公司常以业主欠缴物业费为由，限制房屋装修、人员物料进场，殊不知该行为已涉嫌侵权。近日，张家港市人民法院审结一起排除妨害纠纷案，明确物业公司无权以催缴物业费为由阻挠业主正常装修，越权妨害业主物权需承担赔偿责任，同时厘清了业主装修的合规义务，为物业规范履职、业主合法维权划定了清晰法律边界。

案情：装修遭物业阻拦，装修合同被迫解除

2025年3月，小陈为照顾年迈的母亲，委托某装修公司对母亲名下的房屋进行装修。然而，就在装修公司准备进场施工时，却遭到了物业公司的阻拦。

装修公司工作人员因此前后两次报警，称物业公司工作人员以“未交清物业费”为由，阻止装修材料及人员进入小区。第二次报警后，小陈当场向物业公司工作人员出示了房产证及公证书，证明其系业主代理人，但物业公司仍以未交物业费为由拒绝放行。由于无法进场施工，装修公司被迫解除了装修合同，并起诉小陈要求支付违约金。法院判决小陈支付违约金10000元并承担案件受理费2150元，合计损失12150元。小陈及其母亲便将物业公司诉至法院，要求赔偿上述损失。

审理：物业公司超越职权，构成物权妨害

法院经审理认为，小陈母亲是案涉房屋不动产权人（业主），对其建筑物专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。小陈为年老母亲装修房屋系履行家庭赡养义务，在第二次报警后小陈已向物业公司出示房产证、公证书，足以证明其是代业主行使装修权利。物业公司以“未交物业费”为由阻止业主装修，超越其管理职权，该行为妨害物权，造成业主装修合同违约而产生的损失，应当承担侵权损害赔偿责任。

同时，法院也指出，小陈母亲在装修前未办理相关手续，也未提前出示房产证以表明业主身份，对之前装修人员无法入场也存在一定过错。综合双方过错程度及损害后果，法院依法酌定物业公司赔偿小陈及其母亲损失8500元，其余损失3645元由小陈及其母亲自行承担。

提醒：物业不得以催费为由妨害业主物权

张家港法院承办法官表示，本案的核心在于明确物业服务人的管理权限边界。物业公司虽有权催缴物业费、履行装修管理职责，但不得以“未交物业费”为由，采取阻止装修材料及人员进入小区等妨害业主行使物权的“自力救济”措施。业主的物权受法律平等保护，物业费纠纷应当通过协商、调解或诉讼等合法途径解决，而非以妨害物权行使作为催费手段。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。虽然该条未明确列举“阻止装修”的行为，但其立法精神在于禁止物业公司以妨害业主基本生活权利的方式催缴费用，阻止装修同样属于对业主物权的非法妨害。

法官在此提醒广大业主：装饰装修房屋前，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。未履行告知义务的，对因此产生的损失亦需承担相应责任。同时，物业公司应当依法依规履行管理职责，面对业主欠费问题，应通过合法途径解决，不得采取妨害业主物权行使的方式催缴费用。否则，不仅无法有效催收物业费，反而可能因侵权行为承担赔偿责任，得不偿失。（苏报融媒记者 王小兵 实习生 姚超文 通讯员 潘珂莹/文）