一块曾经低效、闲置的老工业地块，怎样既守住工业属性，又让有限的土地承载更多产业？

在吴中高新区，一处约205亩的老工业地块正在给出答案。原先容积率仅0.8至1.15的厂区，如今建起最高7层的高标准厂房，容积率提高至1.98至2.0以上；曾经长期闲置的工业地块，如今已签约及入驻企业超过200家。

联动U谷·胥口科技智汇产业园内景象 吴中高新区供图

变化背后，是两条清晰的更新路径——一边通过“退二优二”，让低效业态退出、优质制造业进入；一边通过“工业上楼”，向空间要效益。工业用地性质没有改变，但土地利用效率和产业承载能力都在发生变化。

腾笼换鸟 老地块重新装入新产业

走进联东U谷·胥口科技智汇产业园，一幢幢多层厂房沿园区道路排开。精密制造、电子零部件、高端机械装备、自动化设备、医疗器械等不同类型的制造企业，正在这里逐步集聚。

几年前，这里还是另一番景象。

项目原址是一家传统制造企业所在地。企业停产后，地块一度长期闲置，原有厂区容积率约为0.8至1.15，土地利用效率不高。如何盘活这样的存量工业用地，成为产业空间更新中的一道现实课题。

吴中高新区的路径，不是把工业用地改作其他用途，而是继续在工业用地上做工业。

通过市场化收购和整体开发，原有低效厂房逐步更新，高标准产业载体重新规划建设。与此同时，园区的产业定位也更加清晰，重点面向精密制造、电子零部件、高端机械装备、自动化设备、医疗器械及智能制造等方向开展招商。

这种更新方式，被概括为“退二优二”。

所谓“退二优二”，即淘汰低效、闲置、亩均产出偏低的工业业态，引入优质制造企业，在保持工业用地性质不变的前提下，实现产业结构更新和土地效益提升。

截至目前，园区已签约及入驻企业超过200家，其中高新技术企业、规上企业占比较高。过去长期闲置的老工业地块，重新成为制造业项目承载空间。

土地没有变，变化的是土地上承载的产业。

联动U谷·胥口科技智汇产业园内景象 吴中高新区供图

向上生长 有限土地拓出更多空间

产业换了，有限的土地怎样承载更多企业？

在联东U谷·胥口科技智汇产业园，有限土地开始向“空中”拓展。

项目总占地面积约205亩，规划总建筑面积约29万平方米。更新后，园区容积率由过去的0.8至1.15提升至1.98至2.0以上，部分建筑最高达到7层。过去以低密度厂房为主的产业空间，开始向多层、立体方向延伸。

不过，对制造企业而言，“工业上楼”并不是简单把厂房建高。

设备能不能进场、楼板能不能承重、物料怎样上下运输，直接关系到企业能不能真正生产。因此，园区从规划设计阶段开始，就按照制造企业实际生产需求配置空间。

园区首层厂房层高约7.2米，承重约2吨/平方米，可根据企业需求配置行车，满足较重设备生产需求；二层及以上层高约4.5米，更适合装配、检测、研发以及轻加工等业态。园区产品还涵盖分层厂房、双拼厂房、独栋厂房等多种形态，通过不同面积和空间组合，适配不同规模企业需求。

物流组织同样围绕生产展开。园区实行客货分流，配置客货电梯和装卸区域，满足设备、原材料及产品在不同楼层之间的运输需求。

“‘工业上楼’不是把工厂简单地往高处搬，而是通过高标准载体建设，让土地更集约、产出更高效、企业更集聚。”联东U谷项目负责人说。

聚链成群 200多家企业加快集聚

空间利用效率提高之后，越来越多制造企业开始进入园区。

目前，联东U谷·胥口科技智汇产业园已签约及入驻企业超过200家，园区重点围绕精密制造、电子零部件、高端机械装备、自动化设备、医疗器械及智能制造等产业方向布局，高新技术企业和规上企业占比较高，产业集聚效应逐步显现。

与传统单一厂区相比，高标准产业园的另一个特点，在于把更多相关企业集中到同一片产业空间。

按照园区产业布局，精密机械、自动化集成、电子装配、检测服务等企业正在逐步集聚。园区希望通过上下游企业集中布局，缩短产业配套半径，降低企业协作成本，进一步提升产业集聚度。

企业集聚的同时，配套也在同步完善。

目前，园区规划建设了员工食堂、便利店、宿舍等生活设施，并配置地上、地下停车空间以及客货电梯、装卸区域等生产配套，为企业生产经营和员工日常生活提供服务。

从一块长期闲置的传统工业地块，到200多家企业集聚；从原有低密度厂房，到最高7层的产业空间，联东U谷·胥口科技智汇产业园的变化，是吴中高新区推进产业用地更新的一个切面。

对于工业用地资源有限的区域而言，新增空间总有边界，如何把存量土地用得更好，成为制造业继续发展的重要课题。

接下来，吴中高新区还将继续加快存量工业用地盘活，坚持“退二优二”方向，以高标准产业园为载体，引入更多优质制造企业，进一步提升工业用地利用效率和产业承载能力。（苏报融媒记者 刘达/文）