11月3日，“苏州名城－东吴－元联－古城保护更新1期资产支持专项计划”在上海证券交易所鸣锣挂牌。这意味着，全国首单古城保护更新类REITs正式落地苏州，为全国历史文化名城保护更新与金融赋能融合发展，打造可供借鉴参考的“苏州样板”。

挂牌仪式现场 东吴证券供图

金融破局，古城保护盘活

古城保护更新普遍面临投入高、回报周期长、资金容易沉淀的难题，长期制约古建老宅、历史街区的持续活化。

而类REITs金融工具可以把已经运营成熟的古建存量资产证券化，把“沉淀的固定资产”变成可以在资本市场流通的金融产品，实现资金回笼、滚动再投，形成闭环。

2025年12月，国家发改委对外发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，正式把城市更新设施（老旧街区、历史街区更新）纳入REITs支持范畴，其中，历史文化街区、古城活化项目属于鼓励方向，为这类资产证券化打通政策口径。

苏州先行，落地全国首单

古建老宅、历史街区资产证券化，苏州率先迈出实践步伐。作为国家首批历史文化名城，苏州依托全国独有的古城保护统筹体制，提前完成古建资产收储与成片活化，沉淀了一批具备稳定现金流的历史街区资产；与此同时，作为首批资本市场科技金融实践样本，苏州积极借助本土资本市场专业力量，盘活古城区优质存量资产，最终成功落地全国首单古城保护更新类REITs。

据了解，此次挂牌的类REITs产品由苏州名城保护集团有限公司（以下简称“名城集团”）作为发起人及增信方，苏州文化旅游发展集团有限公司作为原始权益人及物业运营方。本土券商东吴证券出任计划管理人，充分发挥类REITs专业能力，以资产证券化工具为纽带，用市场化金融手段服务苏州千年文脉赓续。

产品为储架申报的资产证券化产品（类REITs），获批规模10亿元。首期发行规模5.56亿元，其中优先级规模4.45亿元，认购倍数超3倍，发行利率1.66%，创全国同期类REITs产品票面利率新低，也充分体现了资本市场对苏州古城保护更新项目的高认可度。

探索路径，多元融资闭环

值得注意的是，苏州此次金融创新带来的不只是资产盘活，更致力于构建“投—融—建—管—退”多元融资模式，为古城保护搭建起一套完整的资金运行体系。据东吴证券介绍，资金回流将持续反哺古城修缮、业态更新、环境提升，助力古城在保留一砖一瓦历史风韵的同时延续市井人间烟火。

依托类REITs产品的运营管理架构，还可通过市场化激励机制充分调动运营团队积极性，持续提升古城保护资产运营效能，在实践中摸索 “保护—更新—提升—增值”的可持续发展路径。

千年古城保护，既要守住文脉肌理，也要依靠可持续的市场化机制。“我们将充分用好‘全国首单’经验，持续依托资本市场盘活古城存量资源，助力古城在保护中发展、在发展中保护，推动苏州古城保护更新高质量发展。也把这套融资活化模式打磨完善，为国内其他历史文化名城提供参考借鉴。”名城集团董事长、总经理杨跃说。（苏报融媒记者 戴晓刚/文）