时近年末，不少小区物业开启了2027年物业费的收缴工作，但在这一过程中，不少业主对物业一次性收取半年度或全年物业费的做法提出异议。当业主遭遇物业强制征收全年物业费，是否可以说“不”？一次性预缴大额物业费又蕴藏了哪些风险？记者展开了调查。

投诉：预缴物业费成了租赁车位的“门槛”

10月27日，苏香名园业主李先生来到物业前台，想要将原本10月底到期的车位续租到12月，但现场并未办理成功。“我今年6月才一次性交了半年的物业费，但物业说还要预缴明年上半年的物业费，才能办理车位续租。”李先生对此感到十分不满，遂通过12345热线投诉。

新城金郡小区也出现了相似的一幕。不久前，物业组织了新一轮的公共车位摇号，不仅规定只有缴清当期物业费的业主才能报名参与摇号，还要求中签的业主必须一次性缴清2027年度全年的物业费和车位费，否则视为放弃。对此，有业主认为，车位属于小区全体业主的共有资源，参与摇号是业主法定权利，物业将缴纳物业费作为租用车位的前置门槛，这一“捆绑”收费的做法并不妥当。

记者了解到，不少小区《物业服务合同》中约定了物业费的预缴模式，一次性预缴全年物业费，或者1月和7月分别缴纳上下半年度物业费的情况并不罕见。在采访中，多数业主也秉持着“早交晚交都得交”的想法，对上述预缴模式并不排斥；但也有部分业主担心，一口气把全年物业费交完后，部分物业容易出现服务松懈、保洁不到位、维修不及时、安保敷衍等问题，业主缺少缴费作为监督的筹码，投诉、整改往往效果甚微。

博弈：超长预缴带来的风险需衡量

一名物业服务企业管理者向记者透露，从专业管理角度出发，一次性预收整年物业费可以为物业公司提供稳定的现金流，以确保各项基础服务能够不间断运行；其次，有助于压缩催缴的人力成本，对业主和物业双方而言都更省心；在此基础上，物业还能结合收费状况制定年度预算，进而提早规划一系列服务提质项目。

为此，不乏物业推出优惠，鼓励业主一次性缴纳一年以上的物业费。例如今年9月，苏州高新区天之运花园物业推出了“预缴两年物业费享打折”的活动，吸引业主的同时，也有人提出疑问：这笔数额不小的业主预付款，是专户封存用于小区服务运维，还是直接汇入物业公司总部的账户？如果后续出现房屋转让、物业合同到期撤场等情况，费用能否退还？

太仓市南馨雅苑小区近期新老物业交替产生的纠纷便是印证这一担忧的真实案例。据业主邓女士回忆，去年4月她以7折优惠一口气缴纳了2年的物业费，不料今年9月30日，小区前任物业在未提前通知的情况下突然撤场，且并未将业主们预缴的物业费原路退回或移交给新任物业。经各方协调至今，前任物业反馈，预计在2027年12月前完成全部退费。“要拖这么久，不知道能不能拿回来这笔钱。”邓女士叹息道。

“在业主认知中，预缴费用是‘定向购买未来小区服务的专款’；但在部分物业公司的财务体系中，超长预缴资金直接被定义为企业无息流动资金、可自由调配的经营现金流。”一名业内人士直言，在包干制的框架下，预缴的物业费能否一比一转化为服务质量，很多时候都要打上“问号”，因此建立监管机制尤为重要。

律师：预收有上限，捆绑不可取

苏报96466公益律师服务团团长单位江苏孚佑律师事务所的苏佳玮律师指出，按照《江苏省物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年，预缴周期越长，业主承担的不确定性风险就越高。

苏佳玮律师建议，如果物业要求预缴一年物业费，业主首先可以查阅物业服务合同。如果合同里明确写着“按年缴纳”，且属于双方自愿签订，那么应当按约定履行；如果合同只约定了物业费标准，未约定缴纳周期，则物业无权单方面变更。

此外，若业主遭遇物业以未预缴全年物业费为由，拒绝门禁授权、无视报修申请，或通过捆绑车位强制收费，业主可收集聊天记录、录音等证据材料，通过12345热线向住建部门投诉，以合法途径维护自身权益。

“预收物业费能保障日常服务稳定运转，模式本身没有问题，但合理不等于可以任性。物业只有通过合规经营、靠服务留住业主，才是长久之道。业主也应正视，按时交物业费是法定的义务。”苏佳玮律师提醒道。

从经营角度出发，物业希望尽快收齐整年的物业费；但业主又不得不考虑大额预缴所带来的经济风险，如何弥合这一分歧、构建业主和物业间的“互信”是破题的关键。

自2025年以来，苏州在各板块共100个试点小区推行了“晒服务、晒资金”的“双晒”机制，督促物业服务企业向居民公开服务内容、工作计划等，如实公示资金收支明细。“信托制”则是另一尝试，通过设立专项信托基金，物业不直接掌控资金，只按合同拿固定服务酬金，剩下的全部用于小区服务。

（苏报融媒记者 徐璟杰/文）